Промышленный секонд-хенд 2. Старые стены под новое дело.


Промышленный секонд-хенд 2. Старые стены под новое дело.

info17(1) (1).jpg

   Мы продолжаем начатую в прошлом номере тему перепрофилирования промышленных зданий и сооружений под новые функции. Как уже было сказано, самым востребованным на сегодняшний день является редевелопмент промышленных предприятий с целью их превращения в современные офисы. Это вызвано как близостью подходов к организации производственного и офисного пространства, так и тем, что многие промышленные предприятия в силу исторических причин расположены в непосредственной близости от исторической части города, то есть именно там, где ощущается острая потребность в хорошо оборудованных офисных площадях. Особый интерес представляет комплексная реорганизация промышленных территорий в бизнес-центры, бизнес-парки, деловые центры - названия могут быть разными, но суть одна - комплекс офисных зданий, объединенных территорией, управлением и инфраструктурой. При подготовке данного материала, как и его предыдущей части, мы отталкивались от информации, полученной в рамках программы "ПРОМОПРОМ", которая была представлена проектом "Свобода доступа" на Международной выставке архитектуры и дизайна "АрхМосква 2007".

Промышленный секонд-хенд 2. Старые стены под новое дело

Наследники по прямой

   В столице уже образовался круг девелоперских компаний, специализирующихся на промышленных объектах, появилась возможность говорить о существовании различных стратегий использования промышленных территорий. В данном материале мы не будем рассматривать варианты, основанные целиком на новом строительстве, - нас интересуют, в первую очередь, возможности сохранения существующей исторической промышленной застройки и рецепты ее приспособления под новые функции - реконструкция различной глубины, включая надстройку этажей, мансард, реставрацию существующих фасадов или их ремонт с применением современных облицовочных материалов и т.д. Сложившаяся к началу XX века схема размещения московской промышленности в основном сохранилась до наших дней. Большинство фабрик и заводов, построенных еще до революции 1917 года, в советский период возобновили свою работу. Многие из них со временем превратились в гиганты социалистической индустрии, а бывшие окраины и ближние пригороды сегодня вошли в число престижных районов, расположенных в непосредственной близости от центра Москвы.

История с географией

   Выгодное с позиций современного девелопмента расположение старого московского "прома" имеет исторические корни. Первые производства, в силу особенностей технологического процесса, а также использования воды в качестве движущей силы, строились по берегам московских рек. Больше всего промышленных предприятий было сосредоточено в южной и юго-западной частях города, где его территорию пересекают полноводные излучины Москвы-реки. К востоку и северо-востоку от центра фабричными корпусами застраивались берега Яузы и других московских водоемов. Еще совсем недавно - в конце XX века - промышленная застройка занимала 40% периметра всех набережных Москвы. Следующим фактором, оказавшим влияние на размещение промышленности в городе, стало развитие железнодорожного транспорта. В начале XX столетия Москва была связана 10 магистральными железнодорожными линиями с портами Балтийского и Черного морей и с главными речными артериями, а также с дальними окраинами Российской империи. К началу XX века центрами промышленного строительства Москвы становятся территории между Садовыми улицами и внешней муниципальной границей - Камер-коллежским Валом (проходил по нынешним улицам Бутырский, Лефортовский, Симоновский Вал и другим, сохранившим в своих названиях слово "вал"), а также территории, расположенные непосредственно за городскими заставами. "Прилив рабочих рук сделал свое дело: на окраинах Москвы образуются огромные промышленные районы совершенно своеобразного типа. Наиболее крупные из них два: Кожевнический и Пресненский. Но и на других окраинах, в особенности в Сущёве и у Преображенской заставы, также тянутся к небу многочисленные фабричные трубы. В узких переулках Кожевников выстроившиеся там фабричные громады заслоняют небо и превращают проезды в темные коридоры; вместо прежней идиллической тишины здесь царствует грохот и лязг машин, тянутся подводы с сырьем и фабрикатами. Ту же картину мы можем наблюдать и на Пресне, и в других фабричных районах. Создались фамилии промышленных магнатов - Бахрушиных и Цинделей в Кожевниках, Прохоровых - на Пресне, Гучковых - у Преображенской заставы", - пишет об этом времени "промышленизации" Москвы историк Н. Никольский ("Исторический очерк Москвы" М., 1917 г.).

   Строительство Третьего транспортного кольца (ТТК) улучшило транспортную доступность этих районов, сделав их очень перспективными для развития города. В то же время соседство с промышленными предприятиями, которые всегда представляют собой закрытую зону, окруженную забором с колючей проволокой, снижает привлекательность расположенной поблизости жилой и коммерческой недвижимости, поэтому процесс ее перепрофилирования должен оказать благотворное влияние и на инвестиционный климат окружающей застройки. Еще несколько лет назад, скупив у акционеров контрольный пакет акций, новый владелец мог без особых проблем использовать территорию вместе со всем, что на ней находится, по собственному усмотрению - снести, перестроить, достроить. В 2004 году был принят закон "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы". По этому закону изменение цели использования земли под объектами производственного назначения допускается только по решению московских властей, а процедура получения согласования требует времени и средств. Причем согласовать проект реконструкции или капитального ремонта уже существующих зданий намного проще, чем новое строительство. И это - на благо старому доброму "прому". Помимо экономии на возведении нового здания сохранение старых "стен" дает новым владельцам моральное право на использование исторического прошлого, которое в современном бизнесе можно конвертировать в реальную прибыль. Большая часть московского исторического "прома" относится к концу XIX - началу XX века. В архитектуре этого периода заключена энергетика начала индустриальной эпохи. В этих старых производственных зданиях "пахнет" делом, успехом, капиталом, накопление которого как раз и происходило наиболее активно в этот период. Во многом тот момент - на грани веков и наш - на грани тысячелетий - сходны: одна и та же цель - создать собственное дело, накопить капитал.

Промбизнесзона №1

   В 1971 году, когда проводилась инвентаризация всех московских промзон, "Павелецкой" был присвоен №1. Эта местность в Замоскворечье, с севера примыкающая к Садовому кольцу, а с юга ограниченная Москвой-рекой, благодаря столь выгодному расположению издревле развивалась как производственный район. В XVII веке здесь находилась Кожевенная слобода, в которой было сосредоточено почти все кожевенное производство города. К началу XIX века, когда Москва стала признанной текстильной столицей государства, из 123 производственных предприятий, находившихся на территории Серпуховской полицейской части, почти половина были текстильные. Сегодня этот район Замоскворечья на глазах превращается из промышленного в деловой: полным ходом идет строительство новых офисных зданий и комплексов на месте снесенных промышленных объектов, однако есть примеры и удачного перевоплощения бывших фабрик в современные офисы. В 1823 году выходец из Швейцарии Бухер открывает в Кожевенной слободе мастерскую по набивке рисунков на ткани. С этой небольшой мастерской начинается 180-летняя история Московской ситценабивной фабрики - одной из крупнейших в России. До 1874 года фабрика была частным семейным предприятием. С 1847 по 1874 год ею управлял выходец из Эльзаса Эмиль Циндель. Новый период деятельности фабрики начинается в 1874 году, когда сразу после смерти Э. Цинделя по инициативе его наследников семейное предприятие было преобразовано в Товарищество ситценабивной мануфактуры "Эмиль Циндель в Москве". Его учредителями выступили крупнейшие московские предприниматели - И.А. Лямин, К.Т. Солдатенков, А.И. Хлудов, а также Торговые дома "Л. Кноп, Ценкер и К°" и "П. Милютина-сыновья". Фабрика одной из первых в России начала выпускать многокрасочные ситцы со сложным рисунком, а в 1895 году Товарищество получило право зарегистрировать товарный ярлык с российскими государственными символами. Место, когда-то выбранное швейцарцем Бухером для своей мастерской, оказалось очень перспективным: если в начале XIX века главным была близость Москвы-реки, то к концу века гораздо более сильным конкурентным преимуществом стала близость железной дороги. В 1898-1899 годах на земле ямщиков Коломенской Ямской слободы, лежавшей вдоль высохшей старицы реки Москвы, был выстроен вокзал и проложены пути Павелецкой железной дороги, с которыми мануфактуру Эмиля Цинделя связала собственная железнодорожная ветка.

info17(2).jpg

   Высокая концентрация капитала, внесенного членами Товарищества, позволила полностью механизировать производство, оснастив его самым современным оборудованием, для которого на территории между Москвой-рекой и Дербеневской улицей строятся основательные 3-, 4- и даже 5-этажные производственные здания из красного кирпича, благополучно дожившие до наших дней. К концу 1899 года уже были построены собственное красильное и мерсиризованное отделения, корпус для отбеливания и набивки тканей. Поставкой оборудования занимался знаменитый Торговый дом Людвига Кнопа. Полтора десятка зданий из красного кирпича образовали целый фабричный квартал площадью 8,7 га - с собственными улицами, проспектами, железнодорожной веткой. Практичные компаньоны не стали возводить "фабричных родовых замков" с затейливой архитектурой и декором - решение производственных цехов лаконично и максимально функционально оправдано. В то же время прямоугольные корпуса не выглядят массивными благодаря высоким окнам с арочными завершениями, горизонтальным поясам зубчатых карнизов. В 1895 году у входа не территорию с Дербеневской улицы для служащих ситценабивной мануфактуры было выстроено жилое здание в неоклассицистическом стиле. В настоящее время в нем размещается музей фабрики. В 1918 году мануфактура "Эмиль Циндель в Москве" была экспроприирована трудовым народом и переименована в Первую государственную ситценабивную фабрику. В советское время производство многократно переоснащалось, однако старые кирпичные стены и металлические перекрытия всё пережили и выстояли. В конце 80-х годов на границах фабричной территории было выстроено несколько современных корпусов из сборного железобетона, резко выбивавшихся по архитектуре и габаритам из общей исторической застройки. (Одно из этих зданий площадью около 25 тыс. м2 было превращено в современный офисный комплекс еще в 2005 году). В 1991 году предприятие стало открытым акционерным обществом (ОАО) "Московская ситценабивная фабрика". В этом качестве оно пребывает и по сей день. Ставшее нерентабельным текстильное производство после приватизации постепенно свернули, основным видом деятельности и источником доходов стала сдача площадей в аренду. При этом качество помещений и, соответственно, арендные ставки на них никак не соответствовали возможностям, которые открывает выгодное местоположение данной территории - на набережной Москвы-реки, в 3 км от Кремля. Такой привлекательный участок земли площадью 8,7 га не мог не заинтересовать компании, специализирующиеся на коммерческой недвижимости. В 2005 году управление Московской ситценабивной фабрикой перешло к девелоперской компании "Промсвязьнедвижимость", которая приняла решение о перепрофилировании предприятия, реконструкции фабричного комплекса и создании на его территории делового квартала (бизнес-парка) "Новоспасский Двор" с офисами класса В+ общей площадью 100 тыс. м2, единой системой управления и охраны, благоустроенной территорией, обеспеченной разнообразной инфраструктурой. Высота зданий - от 3 до 5 этажей. Площадь самого маленького строения составляет 3 тыс. м2, самого большого - 14 тыс. м2. Проект реализуется в два этапа. В его реализацию девелопером было вложено $120 млн, из них $81 млн - кредит МДМ-банка.

Кирпичный стиль - от Манчестера до Москвы

   Промышленных построек доиндустриального периода в Москве остались единицы. К наиболее широко представленной "возрастной" группе относятся промышленные здания и сооружения второй половины XIX - начала XX веков, выстроенные в характерном краснокирпичном стиле. По отраслевой принадлежности это чаще всего текстильные фабрики, так как Москва традиционно являлась текстильной столицей России. Ситценабивные, шерстоткацкие, бумагопрядильные, шелковые мануфактуры опережали другие области производства по технической оснащенности и выдвигали особые требования к проектированию рабочих помещений. Особенно славилась Москва набивными ситцами, за что и получила прозвище "ситцевая" Москва. Специфика оборудования и технологического процесса текстильного производства оказала решающее влияние на формирование "архетипа" фабричного здания, который сложился сначала в Англии, а затем перекочевал и в Россию. Это большой прямоугольный в плане объем из красного кирпича с крупными световыми проемами, часто - со световыми фонарями на кровлях, которые обеспечивают хорошую естественную инсоляцию производственных помещений. Наиболее строги и аскетичны фабричные постройки времен промышленного подъема, наступившего в России вслед за реформами 1860-1870 годов. В этот начальный период промышленной революции на первом плане - практичность, утилитарность, удобство выполнения производственного процесса. В то же время кирпичные параллелепипеды цехов не кажутся массивными - их протяженные фасады по вертикали членятся плоскими лопатками, по горизонтали - зубчатыми карнизами. Весь "декоративный" минимум выполняется в технике фигурной кирпичной кладки, что обеспечивает гораздо более надежную безремонтную эксплуатацию фасада, чем при применении лепнины и штукатурки. Внутри вертикальные металлические опоры часто сочетаются со сводчатыми перекрытиями (своды Манье). Особый индустриальный шарм придают закрепленные на фасадах металлические лестницы, огромные металлические резервуары для воды, установленные на кровлях. Иногда к краснокирпичному фону добавляется характерный для московской архитектуры светлый декор - на полукружиях наличников, карнизных тягах, фронтонах и т.д. Производственные цеха дополняют мастерские, склады, котельные, кузницы, выстроенные в том же стиле. Взаиморасположение всех частей предприятия строго подчинено последовательности производственного процесса. Российский магнат В.П. Рябушинский писал: "Родовые фабрики были для нас то же самое, что родовые замки для средневековых рыцарей". К началу XX века московские промышленники начинают уделять больше внимания не только техническому оснащению, но и внешнему виду своих производств, некоторые из них по архитектурному своеобразию уже могут соперничать с жилой застройкой. Проекты "фабричных замков" заказывают модным архитекторам - Р.И. Клейну, Л.Н. Кекушеву, Д.Н. Чичагову, Ф.О. Шехтелю, Г.П. Евланову, братьям И.С. и В.С. Кузнецовым. В фабричных ансамблях проявляются элементы стилистических течений, характерных для московской архитектуры рубежа веков: историзма, модерна и др. Особое внимание проектировщики промышленных объектов прошлого уделяли вертикальным доминантам: каждая фабричная труба, каждая водонапорная башня обретает неповторимый кирпичный рисунок, особый декор. Необыкновенно живописно смотрятся газгольдеры, электростанции, котельные, водонапорные башни и другие промышленные сооружения этого периода.

   Низкая плотность застройки и логичная планировка территории, заложенная еще в период строительства мануфактуры "Эмиль Циндель в Москве", позволили организовать удобные парковочные площадки на 1200 машиномест и удобные схемы перемещения по территории пешеходов и автотранспорта. Помимо организации наземной охраняемой парковки благоустройство территории включало мощение площадок и пешеходных дорожек, озеленение, устройство фонтана на центральной площади. Проведенная до начала реконструкции экспертиза не выявила наличия на территории Московской ситценабивной фабрики архитектурно-исторических памятников, однако девелопер принял решение максимально сохранить исторический облик промышленного ансамбля конца XIX - начала XX веков. Утвержденным проектом, автором которого является проектная фирма "Мегастрой 2002" (ГАП Дмитрий Левицкий), старым корпусам ситценабивной фабрики был прописан капитальный ремонт с элементами реконструкции. В процессе капремонта внешне здания должны были вернуться в позапрошлый век, а по своему "внутреннему содержанию" - инженерному оснащению, интерьерам - решительно шагнуть в новое тысячелетие. Серьезная проблема, с которой приходится сталкиваться при перепрофилировании старого "прома" - санация производственных помещений от различного рода загрязнений - химических, биологических. По словам гендиректора архитектурной группы Н2А Марии Хеллави, самые эффективные результаты в борьбе с биозагрязнениями дает сотрудничество с Институтом сельскохозяйственных культур. В его лаборатории не предлагают универсальных рецептов на все случаи жизни, а подбирают недорогие отечественные препараты индивидуально для каждого грибка или плесени. В ряде случаев результаты экологической экспертизы могут стать "смертным приговором" для промобъекта. Практически невозможно очистить бывшие красильни, многие химические и металлургические производства. Так, легендарный дизайнерский центр Art Play в бывшей красильне фабрики "Красная Роза" в ближайшее время будет снесен, так как, по словам девелопера, его дальнейшая эксплуатация признана небезопасной. Помимо очистки зданий от загрязнений может потребоваться и регенерация почвенного слоя бывшей промышленной территории. На территории Московской ситценабивной фабрики из 15 капитальных строений безнадежным по уровню химической загрязненности было признано только одно: здание химической лаборатории. Оставшиеся после его разборки кирпичи использовали для ремонта фасадов остальных корпусов. А на месте снесенной лаборатории появилась площадь с фонтаном, ставшая градостроительным центром делового квартала "Новоспасский двор".

info17(3).jpg

   Несмотря на высокое качество дореволюционного кирпича, время, природа, агрессивная городская и промышленная среда сделали свое черное дело - кирпичная кладка потемнела, подверглась эрозии. Существует несколько наиболее популярных вариантов ремонта кирпичных фасадов. Во-первых, их можно покрасить (на территории Московской ситценабивной фабрики было несколько зданий, фасады которых в советское время были окрашены - в процессе капремонта им был возвращен исторический облик). Другой вариант - скрыть непрезентабельный фасад под слоем штукатурки или какого-нибудь современного облицовочного материала, например сайдинга. Все это имеет право на жизнь, если речь не идет о реставрации или хотя бы о восстановлении исторического подобия. Для последнего случая была разработана особая методика, в основе которой хорошо известный реставраторам процесс вычинки кирпичной кладки. Дефектные места кладки ремонтируют, желательно с применением аутентичного кирпича, потом подвергают пескоструйной обработке и пропитывают защитным гидрофобным составом. К сожалению, аутентичного кирпича, как правило, не хватает - приходится использовать современный материал, наиболее подходящий по формату и цвету. Пескоструйная обработка позволяет не только очистить старый кирпич от многолетней грязи и копоти, но и сделать менее заметными участки, отремонтированные с применением современного материала. При этом кирпич приобретает особую фактурность, состаренность, как будто над ним в течение десятилетий работали ветер и дождь. И все-таки, по словам ведущего инженера компании "Мегастрой 2002" Александра Сотцкова, если участки свежей кирпичной кладки достаточно обширные, они сразу бросаются в глаза, особенно после дождя. Поэтому в "Новоспасском дворе" применение современного кирпича старались свести к минимуму. Наиболее проблемные места, где старая кладка особенно сильно пострадала (оконные проемы, цоколь, нижние части углов зданий), укрепили цементным раствором. На основной плоскости фасадов большие отремонтированные участки замаскировали бетонными ромбовидными "пломбами" со стилизованной монограммой Эмиля Цинделя. На фоне краснокирпичных фасадов светло-серая цементная "декоративная отделка" выглядит вполне в традициях московского зодчества. Любой девелопер стремится к тому, чтобы получить максимальный выход площадей для аренды. В данном случае, по словам главного архитектора проекта Дмитрия Левицкого, заказчик сознательно отказался от увеличения этажности. На большинстве зданий были устроены мансардные этажи, а кое-где они существовали еще и до реконструкции. В остальном строительные объемы сохранили в исторических габаритах. Размер и конфигурацию оконных проемов также не меняли. Старые оконные блоки были заменены на современные пластиковые с однокамерными стеклопакетами и характерной "английской" расстекловкой в клеточку. Для "исторического правдоподобия" подобрали оконный профиль, ламинированный "под дерево".

Мертвые механические сооружения служебного порядка

    Немногочисленную группу московского «прома» составляют здания и сооружения, созданные в 20-х годах XX века в стиле конструктивизма и рационализма. Конструктивная функциональность этих построек становится эстетическим манифестом. По мысли архитекторов, это должны были быть здания строго продуманные, удобные в эксплуатации, построенные при минимальных затратах труда и материалов. Идеологию их проектирования определил Яков Черниховский: «Сегодня фабрично-заводские здания должны отвечать производственным принципам эпохи. Под влиянием функциональной целесообразности, присущей машине, новый стиль в архитектуре приобретает лаконизм, утилитарность, упрощение и четкость участвующих форм. Машина — не мертвое механическое сооружение служебного порядка, а нечто самодовлеющее и, в известном смысле, не чуждое искусству». К сожалению, из-за низкого качества строительства (оборотная сторона минимальных затрат труда и материалов) большая часть таких зданий и сооружений либо уже разобрана, либо находится в плачевном состоянии. Характерным примером является Бахметьевский гараж, построенный по проекту архитектора К.С. Мельникова с оригинальными металлическими клепаными фермами, сконструированными Шуховым, которые на сегодняшний день считаются утраченными. «Мертвыми механическими сооружениями служебного порядка» промышленные постройки становятся в 1950–1970 годы. Это в основном здания каркасного типа — с железобетонным, стальным или смешанным несущим каркасом и панельным заполнением. Развитие индустриальных способов строительства, чрезмерная унификация объемно-пространственных и конструктивных схем при полном пренебрежении к вопросам эстетики приводят к тому, что функция становится абсолютной, а формы ее выражения максимально примитивными — архитектура как область искусства уже не находит в них места. Громоздкие, серые и унылые промышленные здания этого периода — будь то производственные цеха или административные корпуса — есть на территории каждой крупной фабрики дореволюционной постройки. Против их сохранения говорит и низкое качество ограждающих конструкций. Однако, несмотря на все перечисленные недостатки, практика реконструкции таких зданий показывает, что и они не лишены целого ряда положительных особенностей, которые позволяют рассматривать их как перспективные для перепрофилирования. К позитивным моментам относятся: большие нерасчлененные внутренние пространства; большая высота потолков; перекрытия, рассчитанные на значительные нагрузки от эксплуатации тяжелого производственного оборудования. Многие их этих зданий еще не выработали положенный ресурс, их каркасы и фундаменты находятся в рабочем состоянии и еще могут прослужить верой и правдой долгие годы. Разумеется, в данном случае, как правило, речь идет не о сохранении, а, напротив, об обновлении внешнего облика — с применением современных фасадных материалов, полной заменой ограждающих конструкций, новой внутренней отделкой. Иногда, чтобы сделать советского индустриального «монстра» соразмерным окружающей застройке, приходится частично демонтировать несущие конструкции, менять объемно-планировочные решения.

   До начала ремонта корпуса Московской ситценабивной фабрики были соединены между собой крытыми переходами, так что в любое здание можно было попасть, не выходя на улицу. Как видно на старой фотографии, такие переходы существовали и в дореволюционный период. Для бизнес-парка, объединяющего десятки разных компаний-арендаторов, в такой общности внутреннего пространства нет необходимости, поэтому переходы были разобраны. Угол 8-го корпуса, выходящий на вновь образованную центральную площадь делового квартала "Новоспасский двор", венчала полуразрушенная башенка. Ее восстановили и снабдили часами с боем. Каково было первоначально назначение этой башенки - неизвестно, часы же органично вписались в архитектурный ансамбль и оказались очень логичны и функциональны на центральной площади, где обитатели делового квартала назначают встречи у фонтана. В прежнее время умели строить на века - несущий каркас фабричных корпусов пострадал незначительно и в основном был сохранен. Только некоторые участки конструкций отремонтировали или заменили на новые, кое-где пришлось заменить утратившие необходимую несущую способность элементы перекрытий. При надстройке мансардного этажа заменили старые, в основном деревянные, кровельные конструкции, конек подняли примерно на 1 м. С начала XIX века в Москве действовали ограничения на цвет крыш - их можно было красить только в один из трех цветов: "дикой" (светло-серый), зеленый или красный. Крыши краснокирпичных промышленных зданий чаще всего делали зелеными, поэтому, выбрав в качестве кровельного покрытия зеленую металлочерепицу, авторы проекта не погрешили против исторической истины. Архитектурное единство комплекса офисных зданий подчеркивается единообразием входных групп, оформленных стеклянными козырьками, подвешенными на металлических тросах. Этот регулярно повторяющийся элемент в стиле "хай-тек 2000" дополнил исторический экстерьер фабричных зданий и перекинул мостик между прогрессивными строительными технологиями XIX и XXI веков. На контрасте материалов и технологий разных эпох часто выстраиваются и наиболее удачные интерьерные решения в перепрофилируемых промзданиях (подробнее об интерьерных решениях мы писали в первой части, опубликованной в прошлом номере "ТС"). Помещения, которые будут сдаваться в аренду, подвергаются отделке до состояния shell&core (под чистовую отделку со свободной планировкой). Выполняется подводка всех инженерных коммуникаций - систем электро- и водоснабжения, отопления, вентиляции, холодоснабжения, спринклерного пожаротушения, устанавливаются лифты, а вопросы внутренней планировки и отделки своих офисов арендатор решает самостоятельно. На время отделки предоставляются "арендные каникулы" (период времени, обычно два месяца, на который арендатор освобожден от арендной платы). Для выполнения работ он может пригласить собственного подрядчика или воспользоваться услугами подрядных организаций, работающих на данном объекте. Предлагая арендатору "старые стены", особое внимание девелоперы уделяют инженерной подготовке помещений под офисы. Для этого используется самое современное оборудование известных торговых марок. Деловой квартал "Новоспасский двор" имеет собственную АТС. Здания различной этажности оборудованы современными грузопассажирскими лифтами KONE, центральной системой приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, оптоволоконной связью. Структурированная кабельная система (СКС) объединяет все серверы оборудования контроля доступа в зданиях в единую информационную структуру объекта. Набор сопутствующей инфраструктуры на территории делового квартала достаточно обширен: кафе популярной сети "Кафе-хаус", несколько мини-маркетов сети магазинов прессы "Хорошие новости". Также имеются два ресторана, столовая, салон красоты, фитнес-центр с бассейном, отделение банка, аптека, газетный и цветочный киоски, банкоматы, отделение сотовой связи, химчистка, сувенирная лавка. В перспективе планируется построить небольшую гостиницу - ее проект уже несколько лет находится на утверждении. Единая система обеспечения безопасности включает контрольно-пропускной режим на входе на территорию, круглосуточную охрану и систему видеонаблюдения. Все помещения оснащены пожарной сигнализацией и спринклерными системами пожаротушения

Французский форпост на Яузе

    Деловой центр «ЛеФОРТ», проект девелоперской компании «Хорус Кэпитал» (Horus Capital), представляет интерес как образец удачного совмещения на одной территории реконструированных промышленных зданий разных эпох. «Хорус Кэпитал» — один из немногих московских девелоперов, который успешно работает с «промом», расположенным за пределами ТТК, и охотно берется за реконструкцию не только дореволюционных промышленных зданий, но и «унистроя» советского периода. Название этого делового центра, скорее всего, следует соотносить не с именем Франца Лефорта — сподвижника Петра I, который, как известно, проживал не в Преображенской, а в соседней Немецкой слободе, а с французским словом «le forte» — форт, крепость, что подтверждается и особенностями написания логотипа — «ЛеФОРТ», и историческими корнями предприятия. Своей планировкой и внешним обликом старых фабричных корпусов из красного кирпича с прямоугольными башенками на плоских кровлях и зубчатыми карнизами этот современный деловой центр также напоминают старую крепость. В 1981 году в результате слияния двух шелкоткацких предприятий (оба принадлежали выходцам из Франции) — фабрики П.О. Гужона, основанной в 1833 году, и фабрики П.А. Мусси, основанной в 1871 году, на берегу Яузы создается Товарищество шелковой мануфактуры в Москве. В то время местность в районе Преображенской заставы хотя и считалась городской окраиной, но находилась в пределах городской черты, обозначенной, как уже было сказано, Камер-Коллежским валом. Уже в 1890 году фабрика входила в десятку самых крупных московских текстильных предприятий с числом работающих более тысячи человек. На ней имелись все отделения полного цикла шелкового производства: шелкокрутильня, красильня, подготовительное отделение, ткацкие мастерские, в том числе механические, апретурная мастерская. Работой руководили в основном французские мастера. Для нужд успешно развивающегося производства в 1890–1914 годах территория на берегу Яузы застраивается капитальными кирпичными зданиями высотой от 1 до 5 этажей. В 1917-м фабрику, как водится, национализировали. «Французский след» на время исчез из жизни предприятия — в советский период оно называется «Московский шелковый комбинат им. П.П. Щербакова». В 70-х годах производство полностью реконструировали, рядом с дореволюционными краснокирпичными корпусами выросли современные крупнопанельные производственные здания. В 90-х комбинат им. П.П. Щербакова постепенно сворачивает свою основную профильную деятельность. Одним из основных источников дохода становится сдача в аренду площадей под склады моющих средств. Производственная территория захламляется, застраивается временными одноэтажными строениями, старые фабричные корпуса ветшают. В 2004 году все права собственности переходят к только что созданной российской девелоперской компании «Хорус Кэпитал». Полумертвое производство оперативно перебазируют в подмосковную Ивантеевку, а на земельном участке площадью в 5 га, расположенном между Преображенской набережной реки Яузы и Электрозаводской улицей, начинается новая жизнь.

info17(4).jpg

    Одно из преимуществ такого рода масштабных проектов — возможность поэтапного ввода в эксплуатацию и, соответственно, поэтапного финансирования. Здания первой очереди сдаются в аренду, «отрабатывая» вложенные средства, а девелопер приступает к реализации следующей очереди. Общая площадь арендных помещений комплекса «ЛеФОРТ» после завершения реконструкции составила 52 тыс. м2. Реализация первой очереди площадью 15 тыс. м2 заняла около 2-х лет и была завершена к октябрю 2006 года, 2-ую и 3-ю очереди еще не сдали, но помещения уже готовы к чистовой отделке. В качестве консультантов при разработке концепции и реализации различных частей проекта привлекались зарубежные и отечественные компании. Проектные работы выполняла компания ОАО «Стройпроект», генподрядчиком выступила строительная компания СК РИМО. В основе архитектурной концепции бизнес-комплекса — столкновение стилей промышленной архитектуры разных эпох. В отношении производственных зданий из красного кирпича 1890–1914 годов постройки девелопер принял мудрое решение в основном сохранить их в первоначальных габаритах, отказавшись от надстройки дополнительных этажей или мансард. Ремонт старых кирпичных фасадов выполнялся по технологии вычинки, которая уже была описана выше. Для восстановления особенно сильно пострадавших участков кладки был подобран современный высококачественный лицевой кирпич импортного производства, наиболее схожий с оригиналом по формату и цвету. Пескоструйная обработка старых и новых участков фасада сгладила временны'е отличия. Во всяком случае, в сухую погоду фрагменты новой кладки практически невозможно идентифицировать. Размер и форму оконных проемов не меняли. Старые оконные конструкции были заменены на современные с пластиковым профилем и однокамерными стеклопакетами. Корпус 5 — историческое 5-этажное здание из красного кирпича, выходящее парадным фасадом на красную линию Электрозаводской улицы, а дворовым — на площадь с парковкой, фактически является визитной карточкой делового центра «ЛеФОРТ». Через расположенную в нем проходную организован вход на территорию. Одна из особенностей этого здания — металлические элементы на фасаде. В процессе реконструкции их почистили и восстановили. Стальные цветы, симметрично расположенные на уровне перекрытий, несут не только декоративную функцию, но и явно соотносятся с конструктивной основой здания. Аналогичные декоративные элементы меньшего размера на металлических обрамлениях оконных проемов также сочетают в себе функциональное и эстетическое назначение при первичности функции. Еще один выразительный архитектурный элемент из металла — пожарную лестницу, закрепленную на дворовом фасаде здания, — пришлось заменить дубликатом, так как металл оригинала был в очень плохом состоянии. Прямоугольная башенка на плоской кровле строения 2 была надстроена в ходе реконструкции. Изначально на этом месте стоял огромный металлический клепаный резервуар для воды, изготовленный, как явствовало клеймо, на родине текстильной индустрии в Манчестере. В этой башенке арендатор обустроил конференц-рум. (О дальнейшей судьбе манчестерской бочки представитель компании, к сожалению, ничего сообщить не смог). Кровля 2-этажного кирпичного строения, в котором располагается фитнес-центр, выполнена эксплуатируемой — на ней планируется устройство открытых теннисных кортов. Если верить макету, то на кровле еще одного малоэтажного строения в будущем появится ресторан. Внутри все старые здания получили современную инженерную начинку. Подготовка помещений, как и в «Новоспасском дворе», выполнялась под чистовую отделку: на полах устраивалась цементная стяжка, стены обшивались ГКЛ по металлическому каркасу, в зоне потолков оставляли открытыми инженерные коммуникации, которые были выбраны в улучшенном внешнем исполнении, чтобы арендатор в дальнейшем мог сам решить — закрывать их подвесным потолком или оставить открытыми. После реконструкции высота потолков в корпусах дореволюционной постройки в чистоте составляет от 2,7 до 3,5 м, допустимая нагрузка на перекрытия — 400 кг на м2. По свидетельству менеджера по маркетингу компании «Хорус Кэпитал» Станислава Кочерыгина, большинство арендаторов выбрало вариант интерьера с открытым пространством и «аквариумом» для руководителя (помещение, отделенное от основного объема светопрозрачными перегородками). По его же свидетельству, открытой кирпичной кладки в интерьере никто из арендаторов пока не сохранил, что Станислав Кочерыгин объясняет высоким статусом компаний-арендаторов и требованиями корпоративного стиля. В то же время входной вестибюль в офисный комплекс «ЛеФОРТ» и интерьер лестничной клетки отразили общую идею столкновения эпох: старые кирпичные стены являются фоном для современных материалов — полированного металла, стекла, гнутых деревянных панелей. Одно из зданий делового центра сохранило производственную направленность, сменив профиль с текстильного на пищевой: в него переехал комбинат мучнисто-кондитерских изделий «Добрынинский», контрольный пакет акций которого также принадлежит «Хорус Кэпитал». Помещениям на Садовом кольце (улица Коровий вал), в которых ранее располагалось это предприятие, будет найдено другое применение. Два 6-этажных производственных здания советского периода постройки — корпус 8 площадью 22775 м2 и корпус 9 площадью 7955 м2 — имели отличные стартовые возможности для реконструкции: большая несущая способность перекрытий — 800 кг на м2, шаг колонн — 6?6 м. Чистая высота потолков после реконструкции составила от 3,4 до 4,5 м. В то же время архитектурное решение, внешний вид и эксплуатационно-технические характеристики ограждающих конструкций этих зданий оставляли желать лучшего. Свобода обращения с исходным материалом позволила авторам проекта реконструкции индивидуально подойти к каждому зданию, найдя для каждого какую-то интересную особенность. В строении 9 на предпоследнем 5-м этаже устроено просторное двусветное помещение со сплошным остеклением, в котором арендатор разместил кул-центр. Для 8-го корпуса, выходящего уличным фасадом на Преображенскую набережную, на последнем 6-м этаже был спроектирован большой балкон с панорамным видом на Яузу. В ходе реконструкции было полностью изменено цветовое решение фасадов — безликие серые коробки преобразились благодаря применению современных облицовочных фасадных материалов и ленточному остеклению. Для облицовки навесного фасада строения 8 использовались стекло и эмалит (прозрачное или окрашенное в массе стекло, на одну из сторон которого перед закалкой наносится непрозрачное эмалевое покрытие). Для навесного фасада здания 9 выбраны окрашенные в голубой цвет фиброцементные панели «Минерит» и алюминиевые панели Kalzip с защитно-декоративным покрытием «титан-колор». Применение современных технологий навесных фасадов с утеплением позволило значительно улучшить и теплотехнические характеристики этих зданий.

info17(5).jpg

   Как и большинство старых производственных территорий, территория Московского шелкового комбината к моменту прихода девелопера отличалась плотной застройкой и захламленностью. После сноса ветхих временных одноэтажных строений, вывоза производственного мусора освободилось место для организации открытой автостоянки. Соотношение парковочных мест — одно машиноместо на 75 м2 арендуемой площади, что соответствует требованиям бизнес-центра класса «В». Особое внимание компания-девелопер уделила инженерному оснащению комплекса. По словам представителей компании, все расчеты делались для бизнес-центра класса «А». Как старые кирпичные, так и новые корпуса оборудованы центральной системой кондиционирования, чиллерами и фанкойлами (Carrier, Франция), вентиляционной системой (PM-LUFT, Швеция). Для нужд отопления, вентиляции и горячего водоснабжения комплекса зданий делового центра «ЛеФОРТ» фирмой ООО «ПСФ ВИКСТРОЙ» были проведены комплексные работы по реконструкции существующей паровой котельной с устаревшими котлами ДКВР. Электроснабжение 2-й категории осуществляется от 2-х независимых РТП. В арендуемых помещениях электроснабжение 70 Вт на м2. Все инженерное оборудование объединено системой диспетчеризации (BMS) на базе оборудования фирмы Siemens. Телекоммуникационные услуги предоставляют 4 провайдера. В зданиях установлены лифты Sigma (Южная Корея) и Kone (Германия). Безопасность обеспечивается электронной системой контроля доступа, системой видеонаблюдения. Окна и двери первых этажей оборудованы акустическими и контактными датчиками, в зонах общего доступа установлены инфракрасные датчики. Все помещения оборудованы системой пожарной сигнализации и пожарным водопроводом. Девелопер декларирует открытость территории делового центра «ЛеФОРТ» и объектов его инфраструктуры для города. Столовая на 200 мест, расположенная в цокольном этаже строения 9, имеет вход с улицы. Кондитерская комбината «Добрынинский» также открыта для всех желающих. При формировании инфраструктуры бизнес-центра девелоперы часто предпочитают сотрудничество с сетевыми операторами соответствующего бизнеса, способными предложить услуги профессионального уровня под уже «раскрученным» брендом. В феврале 2008 года на территории планируется открытие фитнес-клуба мировой сети Gold’s Gym.

Пилотные проекты - в серию

   Два примера перепрофилирования старых промышленных предприятий в современные деловые центры, представленные в данном материале, имеют много общего. В них не предлагается каких-то супероригинальных архитектурных решений, которые можно встретить в аналогичных проектах перепрофилирования исторического "прома" именитых зарубежных архитекторов или, к примеру, в таком проекте российских архитекторов, как Государственный центр современного искусства (ГЦСИ) на Зоологической улице, где архитекторы вынесли наружу металлические конструкции, связывающие кирпичную оболочку старого производственного здания. В данном случае был выбран наиболее быстрый и экономичный путь капитального ремонта с элементами реконструкции, использовались уже отработанные методы санации. Однако бережное отношение к наследию промарха является огромным преимуществом данных проектов. В результате их реализации заказчики получили прибыльные, быстро окупаемые объекты коммерческой недвижимости, а Москва вернула себе территории, интересные в архитектурном и историческом плане, и продвинулась в решении проблемы обеспечения города современными качественными офисными помещениями; улучшилась градостроительная и инвестиционная ситуация в районах, где расположены реконструированные фабрики. С этих точек зрения данные проекты можно рассматривать как пилотные, а их опыт считать достойным широкого распространения.

Технологии реконструкции котельной

   Проектирование котельной и мероприятия по согласованию производились в рекордно сжатые сроки. Одновременно проводились земляные работы и заливка фундаментов котельной и дымовой трубы. При выборе оборудования предпочтение было отдано водогрейным котлам фирмы VIESSMANN. Данное оборудование отличается высокой надежностью, работает полностью в автоматическом режиме, не требует постоянного эксплуатационного персонала, обладает широкими возможностями для настройки различных режимов работы, интегрируется в системы диспетчеризации и управления объектом. Для покрытия расчетной тепловой нагрузки комплекса были выбраны котлы серии Vitomax. Установленная мощность котельной составила 9 МВт. Система автоматизации процесса выработки тепла реализована на базе котловых Vitotronic 100 и одного общекотельного каскадного контроллера Vitotronic 333. Все контроллеры котельной соединены в единую информационную сеть по протоколу LON WORKS. Отпуск тепла в системы отопления и вентиляции осуществляется по графику в зависимости от температуры наружного воздуха. В качестве газогорелочных устройств применены газовые горелки фирмы Weishaupt. Насосное оборудование фирмы GRUNDFOS с частотным регулированием, теплообменное — фирмы «Альфа-Лаваль». В котельной установлены силовые шкафы и шкафы управления и распределения производства ООО «ПСФ ВИКСТРОЙ», собранные из комплектующих фирмы Schneider Electric. Архитектура здания новой котельной согласована со стилистикой окружающей исторической застройки. Для кладки стен был выбран современный высококачественный лицевой кирпич импортного производства. Пескоструйная обработка фасадов позволила максимально приблизить внешний вид здания котельной к фасадам зданий постройки начала прошлого века. Размеры и форма оконных проемов выполнены в том же стиле, что и в исторической части застройки делового комплекса. Процесс строительства котельной в Деловом центре «ЛеФОРТ», начиная с заливки фундамента и до запуска в строй, занял 145 дней.




Источник: журнал "Технологии строительства" 2007, №6 (54)

Возврат к списку

Уникальное предложение!
Викстрой
Схема проезда
Схема проезда